一、怎么才能承包小区的物业？
想要承包小区的物业，你要有相应的物业经营资质。尤其是我不仅你要有物业公司，还要有一定的物业公司经营资质，物业公司是分等级的，有的有一级物业资质，有的是二级物业资质。
小区的物业还要参加由地方主管部门组织的招投标工作，只有中标后再与业主委员会进行谈判，成功后才能够承包小区的物业。
承包小区物业公司最起码需要老板本人持有正规的物业管理范围营业执照，除此之外还要物业承包老板带上身份证等有关证件资料主动到小区业主委员会与其负责人进行认真的商量和沟通，并且提供个人简历和营业执照复印件，经过小区业委会审核通过后即可签订承包合同。
有物业企业资质，通过招投标或协议形式即可承包小区物业。具体可参考《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第164号）和《前期物业招投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）
二、竞争性谈判过程中需要注意哪些细节？
1、竞争性谈判是招标采购的主要后备采购方式，一旦招标未能成立，采购机构可能随即就采用竞争性谈判方式开始采购；
2、参加谈判的供应商报价是不公开的；
3、谈判小组可以对谈判文件进行实质性调整，供应商必须按照调整后的内容重新报价；
4、谈判是分别进行的，但每个正在参加谈判的供应商的谈判次数是相等的；
5、最后一次报价最为关键，直接决定了供应商能否成交。
三、一公开招标；二邀请招标；三竞争性谈判的规范操作程序是怎样的？
一 公开招标流程:
(一)签订委托协议：
招标人委托招标代理机构招标的，应当与招标代理机构签订委托协议，确定委托招标代理的事项，约定双方的权利和义务。招标代理机构在招标人委托范围内办理招标事宜。
招标人自行办理招标事宜的，对于依法必须招标的项目应当向有关行政监督部门备案。
(二)编制招标文件：
招标人根据招标项目的特点和需要编制招标文件。
(三)发布招标公告：
招标人在国家指定的报刊、信息网络或其他媒体发布招标公告。
(四)投标：
投标人按照招标文件的要求编制投标文件，在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。
(五)开标：
开标在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
(六)评标：
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法对投标文件进行评审和比较，完成评标后，向招标人提出书面评标报告，推荐合格的中标候选人。
(七)定标：
招标人根据评标委员会提出的书面评标报告中推荐的中标候选人确定中标人;也可以授权评标委员会直接确定中标人。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
(八)签订合同：
招标人和中标人自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订书面合同。
二，邀请招标流程：
1、采购人或采购代理机构根据项目的特殊要求,在对投标人的特定条件作出规定后,应当在北京市政府采购信息发布的指定媒体上发布资格预审公告,公告期限不得少于七个工作日；
2、投标人应于资格预审公告期结束之日起三个工作日前,按公告要求提交资格证明文件；
3、采购人或采购代理机构应成立专家委员会,自投标人提交资格证明文件起三日内,从投标人中评定符合项目条件的投标人范围；
4、采购人或采购代理机构在评审合格的投标人范围内, 以随机抽取方式确定三家以上的投标人,并在一日内向其发出“投标邀请函”；
5、投标截止期、开标/评标、推荐/确定中标供应商、中标结果公告/质疑、发出中标通知、采购文件备案、签订政府采购合同、政府采购合同备、资金拨付、合同变更洽商案等程序同公开招标方式。
三，
1，采购人确认谈判文件
2，采购中心在指定媒体上发布采购文件公示及项目公告
3，采购人在指定时间内，在采购中心对报名的供应商进行资格审查，由采购中心对通过资格审查的供应商进行登记备案并发放竞争性谈判文件。(若资格审查会不能确定三家合资格供应商或项目采购失败，将重新启动采购程序)
4，采购中心组织谈判评审会议，采购人授权代表由采购人指派一名人员担任（评审时间约一天）
5，采购人在收到《评审报告》的5个工作日内对推荐结果进行确认
6，采购中心在禅城区政府采购网发布成交公告、并发出成交通知书及采购结果通知书
7，采购人与成交供应商在30日内签订合同后，交采购中心审核备案生效
)签订委托协议：
招标人委托招标代理机构招标的，应当与招标代理机构签订委托协议，确定委托招标代理的事项，约定双方的权利和义务。招标代理机构在招标人委托范围内办理招标事宜。
招标人自行办理招标事宜的，对于依法必须招标的项目应当向有关行政监督部门备案。
(二)编制招标文件：
招标人根据招标项目的特点和需要编制招标文件。
(三)发布招标公告：
招标人在国家指定的报刊、信息网络或其他媒体发布招标公告。
(四)投标：
投标人按照招标文件的要求编制投标文件，在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。
(五)开标：
开标在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
(六)评标：
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法对投标文件进行评审和比较，完成评标后，向招标人提出书面评标报告，推荐合格的中标候选人。
(七)定标：
招标人根据评标委员会提出的书面评标报告中推荐的中标候选人确定中标人;也可以授权评标委员会直接确定中标人。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
(八)签订合同：
招标人和中标人自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订书面合同。
二，邀请招标流程：
1、采购人或采购代理机构根据项目的特殊要求,在对投标人的特定条件作出规定后,应当在北京市政府采购信息发布的指定媒体上发布资格预审公告,公告期限不得少于七个工作日；
2、投标人应于资格预审公告期结束之日起三个工作日前,按公告要求提交资格证明文件；
3、采购人或采购代理机构应成立专家委员会,自投标人提交资格证明文件起三日内,从投标人中评定符合项目条件的投标人范围；
4、采购人或采购代理机构在评审合格的投标人范围内, 以随机抽取方式确定三家以上的投标人,并在一日内向其发出“投标邀请函”；
5、投标截止期、开标/评标、推荐/确定中标供应商、中标结果公告/质疑、发出中标通知、采购文件备案、签订政府采购合同、政府采购合同备、资金拨付、合同变更洽商案等程序同公开招标方式。
三，
1，采购人确认谈判文件
2，采购中心在指定媒体上发布采购文件公示及项目公告
3，采购人在指定时间内，在采购中心对报名的供应商进行资格审查，由采购中心对通过资格审查的供应商进行登记备案并发放竞争性谈判文件。(若资格审查会不能确定三家合资格供应商或项目采购失败，将重新启动采购程序)
4，采购中心组织谈判评审会议，采购人授权代表由采购人指派一名人员担任（评审时间约一天）
5，采购人在收到《评审报告》的5个工作日内对推荐结果进行确认
6，采购中心在禅城区政府采购网发布成交公告、并发出成交通知书及采购结果通知书
7，采购人与成交供应商在30日内签订合同后，交采购中心审核备案生效