土地使用权转让增值税发票怎么开？

一、土地使用权转让增值税发票怎么开？

虽然相关法律尚未明确是否可以直接转让未经开发的土地使用权，但实务中因各种原因转让的并不少见。营改增后，企业转让未经开发的土地使用权，在计算增值税时土地价款能否从销售额中扣除？目前的政策并未明确，容易引起税企争议。

某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2017年底通过“招拍挂”方式，取得一块土地使用权，向政府土地管理部门缴纳了土地出让金10000万元，取得了合规的土地出让金票据。2018年7月，该企业因为资金问题无力开发而转让该土地使用权，经过市场评估未产生土地溢价，企业取得转让收入10000万元。由于该企业取得土地使用权的时间在营改增后，这笔业务只能选择一般计税方法。在计算增值税时是否可以按扣除土地价款后的销售额计算缴纳增值税？对这个问题，实务中有不同的观点。

两种观点

一种观点认为，可以扣除。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

对于房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，目前执行的一般口径是：以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。由于土地属于尚未开发的房地产项目，转让土地使用权可以比照转让在建工程的口径执行。另外，在营改增以前，转让土地使用权适用差额征税的规定。因此该笔业务需要缴纳的增值税为0元〔（10000-10000）÷1.10×10%〕。

另一种观点认为，不得扣除。

国家税务总局发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的适用范围是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，或房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的项目。虽然税法并没有规定如何认定房地产开发项目，但可以参照民商法的相关规定。依照《城市房地产管理法》，房地产开发是指在依据本法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。其三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件：出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中由于企业对该宗土地尚未开发，其既不属于销售自行开发的房地产项目，也不属于销售未完工的房地产项目，且相关规定不允许直接转让未开发的土地使用权。故企业在计算增值税时土地价款不得扣除，因此该笔项目需要缴纳的增值税为909.09万元（10000÷1.10×10%）。

分析

上述两种观点计算的税金差异较大。在土地价款不能扣除的情况下，企业即使平价转让土地使用权，也要承受较重的税收负担。比如集团公司通过“招拍挂”取得土地后投资入股到新设立的项目公司时，增值税应该视同销售，如不允许其扣除土地价款，集团公司需要承担额外的税收负担。

增值税是对商品生产、流通、服务过程中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，理论上流转过程中有增值才征税，没增值不征税。由于房地产开发企业从政府取得土地使用权时向政府交纳了土地出让金，但政府部门无法开具相应的增值税专用发票，使得企业缺少对应的进项税金，而土地成本在房地产开发企业的总成本中占有较大的比例。因此，财税〔2016〕36号文件允许房地产开发企业在计算增值税时从销售额中扣除相应的土地价款，相当于虚拟了土地价款的进项税金，其目的是要解决企业取得土地的进项税额无法抵扣问题。从这个角度来讲，房地产开发企业转让土地使用权应当允许扣除相应的土地价款，仅仅对其增值部分来征税。本案中，由于企业转让的土地使用权并未实现增值，按照增值税原理不应承担额外的税款。

建议

根据笔者了解的情况，目前大部分地区根据现行的规定对房地产开发企业转让尚未开发的土地使用权不允许扣除相应的土地价款。但笔者认为，税法调整的是企业的经济行为，增值税更应该体现税收中性原则，不应当干预企业的正常经济行为。从税收征管的角度来看，如何确定土地使用权的开发与否是其他政府土地管理部门的监管职责，由税务机关来判断有一定的难度，企业也很容易做相应的筹划来应对。

笔者认为，对房地产开发企业并非倒卖土地的正常商业行为应予鼓励，建议相关部门可以考虑：在土地规划条件未变的前提下，转让尚未开发的土地使用权，在计算增值税时允许扣除其取得的土地价款。

二、企业和企业之间可否进行土地买卖？

看企业的土地是以什么方式获得的，如果企业的土地是划拨取得的，那应该补办出让手续，缴清土地出让金；

企业的土地原是通过出让方式取得，且付清全部的出让金，那么企业之间是可以进行土地使用权转让的，但是因为企业不是土地所有权人，土地不可以进行买卖的；

如果说企业的土地是通过转让方式取得，依法按照手续进行使用权转让；企业的土地是租赁取得，则须告知出租人，方可进行使用权转让，并重新约定双方责任义务。

三、土地承包与土地转让有何区别？

农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。 土地转让有两种方式：

一是土地使用人将土地使用权有偿或无偿地转移给他人；

二是在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。 区别是土地承包是土地所有权人（农村集体经济组织）将土地使用权承包给土地使用权人；土地转让是土地使用权人转让土地使用权，不涉及土地所有权人。

四、个人独资企业名下土地怎么转让？

可以只转让土地使用证，转让之后由新持有人去办理房产证。

　　过户需要的材料：

1、单位转让需提交双方的营业执照副本复印件、法人代表证明书、身份证复印件以及委托书和受托人身份证复印件（复印件核对原件）；

2、个人转让需提交双方身份证复印件；

3、转让方的土地使用证或合法权属证明材料(正本)；

4、地上建筑物附着物的产权证明；

5、标有受让方名称、面积、坐标的用地图；

6、具有土地评估资质评估机构出具的土地估价报告书；

7、土地登记申请书；

8、闲置土地审查登记表；

9、国有土地使用权出让合同(行政划拨用地转让)；

10、经鉴证的土地使用权转让合同；

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1、若是司法裁决的提交民事裁定书、协助执行通知书（原件及复印件）；

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2、公开交易的提交拍卖(招标、挂牌)销售确认书原件；

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3、土地使用权交易销售证明书（由土地交易鉴证机构出具）；

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4、其他相关资料。

五、40年商业用地如何转让？

与受让方协商价格，然后去国有土地管理局申请办理转让

六、什么是土地出让：什么是土地转让，两者的区别是什么？

有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是土地交易一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为。是土地使用权交易二级市，采取方式多为出售、交换和赠与。

七、2021土地转让后还能收回吗？

2021年土地转让后能收回。

土地转让甲乙双方协商后 一定要严密合同的法律性，签订好转让年限，转让费用等等。在确保不损害农民利益的前提下签订转让协议，如果2021年合同期已满，农民可以无条件将土地使用权收回，或者继续签延长时间的有效协议。