一、物业工程维修篇
物业公司的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。会计分录：
（1）收到专项维修金时借：现金等贷：专项应付款—代管基金（2）用于专项维修支出时借：专项应付款—代管基金贷：银行存款等
二、物业工程维修流程步骤
物业维修基金审批多6个工作日
维修基金使用申请办理时限为6个工作日。
维修基金使用申请流程
1、受理。申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照办理部门的要求提交全部补正申请材料的，受理该申请。
2、审查。进行纸质审查和现场踏勘。
3、决定。申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式的，应在承诺时限内办理完成，并进行确认、划款
三、物业工程维修小技巧
物业维修人员到业主家中进行作业时需要具备基本的礼貌，即到业主家门口后要先敲门，如果连敲三下仍然没有回音则可以拨打该业主电话号码进行询问，一般的情况下是因为业主临时有事外出，那么这时业主一般会主动道歉并且改约维修时间
四、物业工程维修服务流程
物业维修中做到降本增效，那就是以修为主，以换为副能修的尽量修就能降低成本，增加效益
五、物业工程维修常见问题
第一，不是物业有没有维修，而是物业请的维保公司有没有检查维修。第二，我个人没听说有非常严格的规定时间（比如法律规定什么的）。如有，可能会在物业与维保公司签订合约时约定。第三，设备出故障-排查故障-找到问题-备件-维修更换-正常运行。其中备件方面有时真的需要一些采购周期（主要是那些价值较高或者基本不会坏的备件）恢复电梯运行比较慢的原因有很多：a.外部条件不足（比如多雨天气井道进水了⋯⋯那得修补做好防水观察一下才能恢复）b.维修技术不足，无法很快找到故障原因c.备件周期真的比较长d.备件以及维修需要花钱，维修方与物业暂时没有达成一致e.⋯⋯
@莫大拉
六、物业工程维修人的服务用语
一、基本用语：
① 问候语：您好、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、您回来了；
② 欢迎语：欢迎您来我们住宅小区、欢迎您入住本楼、欢迎光临；
③ 祝贺语：恭喜、祝您节日愉快、祝您圣诞快乐、祝您新年愉快、祝您生日快乐、祝您新婚快乐、祝您新春快乐、恭喜发财；
④ 告别语：再见、晚安、明天见、祝您一路平安、欢迎您下次再来；
⑤ 道歉语：对不起、请原谅、打扰您了、失礼了；
⑥ 道谢语：谢谢、非常感谢；
⑦ 应答语：是的、好的、我明白了、谢谢您的好意、不要客气；没关系、这是我应该做的；
⑧ 征询语：请问您有什么事、我能为您做什么吗、需要我帮您做什么吗、你有别的事吗；
⑨ 请求语：请您协助我们……、请您……好吗；
⑩ 商量语：您看这样好不好；
11 解释语：很抱歉，这种情况，公司的规定是这样的；
12 基本礼貌用语10字：您好、请、谢谢、对不起、再见。
二、电话礼貌用语：
① 您好，这是……部门； ② 请问您找谁？ ③ 请问有什么可以帮到您？ 对不起，他不在，你有什么事要我帮助和转达的吗？ ④． ⑤ 不用谢，这是我应该做的。 ⑥ 对不起，由于我们工作中的疏忽，给您添了麻烦，请您谅解。 ⑦ 对不起，我们这里没有这个人，请您仔细核对一下好吗？ ⑧ 请您对我们的工作多提宝贵意见，我们一定改进。
三、接待礼貌用语： ① 您好，我能为您提供什么服务？ ② 可以，请稍等。 ③ 对不起，你的手续不全，现在暂时不能办理，您还需补齐…手续。
④ 您所反映的问题，因…原因，不能立即解决，请您留下电话，我们将及时与您联系。 ⑤ 您所反映的问题，我们一定认真研究，谢谢您对我们工作的关心和支持。 ⑥ 你所反映的问题，我们正在和有关部门联系。
四、在业主家里服务用语：
① 您好，我是管理处的，前来提供维修服务，请您开一下门。 ② 您的已修好，请检查一下是否满意。 ③ 请问还有什么其它需要我们帮助的吗？ ④ 你所反映的问题，我会向主管部门汇报，有消息我会立即与您联系。 ⑤ 对不起，您的维修问题比较复杂，我们没有这方面的工程人员，可能无法帮到您，请原谅。 ⑥ 不用客气，这是我们应该做的。 ⑦ 再见
五、进行工作或与顾客同乘电梯时．
（一）进行工作操作时 ① 进行室外工作可能影响到住户的工作、生活时，应摆放警示牌； ② 室内进行维修、种植等要工作时，应该在地面铺一层报废床单或毛巾等保护地面，不允许弄脏家俱、地面、墙面等，工作完毕要彻底清理工作现场恢复原样； ③ 工作操作时应注意走路轻、工作轻、说话轻； ④ 工作进行中若有住户走过工作区域应暂时停止工作，并面带微笑面对住户，等住户走过后再继续工作； ⑤ 无论何时不允许坐在地上操作。
（二）与顾客同乘电梯时 ① 主动按“开门”钮； ② 电梯到达时，应站在梯门旁，一只手斜放在梯门上，手背朝外，以免梯门突然关闭，碰到顾客；另外一只手微微拾放在胸前，手心朝上，五指并扰，指向电梯，面带微笑地说“电梯来了，请进”； ③ 顾客进入电梯后再进入电梯，面向电梯门，按“关门”钮，关闭电梯时，应防止梯门夹到他人的衣服、物品； ④ 电梯停止，梯门打开后，首先出去站立在梯门旁，一只手斜放在梯门上，手背朝外，另一只手五指并拢，手心向上，指向通道，面带微笑地说：“到了”。
六、接听和拨打电话：
① 铃响3声内，必须接听电话； ② 拿起电话，应清晰报道：“您好，部门” 。 认真倾听对方电话事由，若需传呼他人，应请对方稍候，然后轻轻搁下电话，去传呼
七、物业工程维修的日常工作
如果你想做专业维修电工，发展途径限于大型工厂及大型的宾馆饭店等，就业方向单一，且需要的工作经验高，一般大型工厂招聘电工的最低年限是5年以上工作经验，且需要双证上岗，即电工操作高压操作证，适合从事电工行业年龄在35岁左右的人群，工资收入较物业要高且需要过硬的专业技术。 物业电工相对要求不高，适合刚刚入行的年轻人，或是学习相关专业的应届毕业生，从事物业电工所需的专业不会是单一的电工专业，物业需要的是复合型人才，即一专多能，水电暖焊家具维修等等，必要时还需要有灵活的应变能力，学会和业主沟通，就职物业电工不单要有专业技术，同时还可以锻炼自身的沟通能力，应变能力，以及学习其他工种的工作经验，甚至会接触到工程管理及企业管理相关的工作，工资待遇相对维修电工较低，适合年轻人累积经验，学习不同领域的知识，锻炼自身的沟通应变能力，就业方向，个人认为相对要多一些，可以转型成为工程管理相关的工作或监理等。